Prisudsving og -bobler: Er der en boligprisboble i København?

Sidsel Sofie Oldenburg

Student thesis: Diploma thesis

Abstract

Boligpriserne er traditionelt genstand for stor opmærksomhed fra alle dele af samfundet og er mere end almindeligt interessante for den menige borger, da omkring halvdelen af os bor i ejerbolig og dermed har en direkte interesse i boligprisernes udvikling. I mange år forud for finanskrisen 2007-2008 var der højkonjunktur1 og stor tillid til fortsatte prisstigninger på boligmarkedet.2 Da finanskrisen ramte i 2007, blev markedet ramt af boligprisfald, og der har efterfølgende været almindelig enighed om, at stigningerne i de sidste år inden krisen ikke bundede i reelle værdier, men i stedet var resultatet af en prisboble på boligmarkedet, der som følge af forskellige omstændigheder resulterede i de store prisstigninger.3 Når en prisboble udvikler sig og til sidst brister, får det konsekvenser, der rækker længere end blot boligmarkedet.4 Penge- og realkreditinstitutter, som under boligboblen har finansieret boligkøb på baggrund af værdier, der ikke længere er til stede, forsøger at bremse op for udlånene. Byggebranchen kan opleve en skarp opbremsning af byggeriet, hvilket kan føre til konkurser og dermed stigende ledighed. Den enkelte boligejer kan blive teknisk insolvent og låst til sin bolig, der ikke kan sælges uden tab for långiveren. Dertil kommer afledte effekter i samfundsøkonomien, såsom faldende tillid hos forbrugerne, reduceret forbrug mm. Efter at boligboblen bristede i 2007 var lånemarkedet præget af en mere tilbageholdende tilgang til udlån i forhold til årene inden 2007. Udover den mentalitetsændring, der indfandt sig i kølvandet på finanskrisen, blev der implementeret egentlige regulatoriske opstramninger, herunder krav til yderligere kapitalisering af banker og realkreditinstitutter. Den offentligretlige regulering af långivningen til private blev således strammet op med henblik på at undgå en tilsvarende boble og for at sikre, at boligejere kunne betale deres ydelser også i tilfælde af, at renten steg. Siden 2012 er boligpriserne imidlertid steget på ny, og selvom kreditgivningen fortsat forekommer mindre lempelig end i årene før finanskrisen, har der som følge af erindringen om den seneste krise været et større fokus på risikoen for boligprisbobler. De senere år er der således på ny opstået en debat om, hvorvidt der er en prisboble under opsejling på boligmarkedet. Allerede i 2013 leverede medierne de første advarsler fra observatører i markedet om en mulig risiko for en boble i København, 5 og diskussionen er siden fortsat6 og har nu stået på i flere år, idet medierne synes at indhente nye ekspertvurderinger af risikoen, hver gang der konstateres nye prisstigninger. Diskussionen om risikoen for boligbobler har bl.a. rod i det forhold, at nogle ikke finder grundlag for de stigende boligpriser i de samfundsøkonomiske strukturer, som i øvrigt er til stede. Desuden er der tilsyneladende konsensus om, at risikoen for en boble mestendels vedrører det københavnske boligmarked, hvor priserne da også er steget mest.7 Motivationen for denne opgave er afledt af denne debat om en mulig boligboble og ønsket om at undersøge, hvad der ligger til grund herfor, og hvad der eventuelt kan gøres for at dæmpe risikoen for en boble. Opgavens formål er derfor at undersøge, om der på baggrund af udvalgt teori kan findes grundlag for at konkludere, at en prisboble er undervejs på markedet for ejerlejligheder i København.

EducationsGraduate Diploma in Finance, (Diploma Programme) Final Thesis
LanguageDanish
Publication date2018
Number of pages70