Værdiansættelse af Sjælsø Gruppen

Marc Alexander Theil Bolvinkel & Tobias Vangsgaard Hansen

Student thesis: Diploma thesis

Abstract

Det danske ejendomsmarked har igennem de sidste ti år oplevet en kraftig vækst i såvel ejendomspriser som antallet af handler. Dette har dannet gode rammer for solid vækst og høje overskudsgrader til virksomheder indenfor byggesektoren. Disse gunstige forhold medførte, at adgangen til finansiering af nye projekter var meget let, og der er i denne periode blevet opført historisk mange boliger i København. Sjælsø har ligeledes oplevet en stor vækst igennem de sidste ti år, hvor deres omsætning indtil 2007 er steget med 2.300 pct. og deres totale overskud efter skat er steget med 1.800 pct. For at følge med denne vækst har Sjælsø vokset som virksomhed, og antallet af medarbejdere er i samme periode steget med 860 pct. Udover den høje aktivitet i byggebranchen, har Sjælsø også vækstet både deres top og bundlinje som følge af kraftige stigninger i ejendomspriserne, som Sjælsø indirekte har store investeringer i. Som property developer har Sjælsø meget få anlægsaktiver, men har imidlertid en meget høj grad af omsætningsaktiver som følge af investeringer i grunde, og fordi samtlige af deres projekter under opførelse indgår på Sjælsøs balance, indtil disse overdrages til køber. Sjælsø har således store kapitalbindinger i aktiver, der, grundet deres lange varighed af opførelse, har relativt lave omsætningshastigheder. Dette gør Sjælsø meget afhængig af løbende adgang til finansiering fra banker. Siden 2006 er der sket en afmatning af boligmarkedet, som er blevet forstærket af finanskrisen i 2008. Dette har medført kraftigt faldende priser på ejendom og en markant nedgang i antallet af handler med fast ejendom. I takt med de stabilt stigende ejendomspriser, begyndte Sjælsø i årene op til 2006 at udskyde salget af deres projekter til senere i opførelsesfasen af byggeriet, hvilket øgede deres kapitalbindinger i aktiver, som de ikke havde solgt til anden side. Dette har medført, at Sjælsø nu ligger inde med en stor projektbeholdning, som de forventes at have svært ved at afsætte, og især til de priser som de antageligt har budgetteret med. Ydermere har faldet i ejendomspriser og finanskrisen gjort det svært at få adgang til finansiering af nye projekter, hvilket har medført, at Sjælsø reelt set har været tvunget til at finansiere deres projekter med en højere grad af egenkapital, og således er nødsaget til at reducere deres aktivitet. Der er en række forhold, der giver os anledning til at tro, at Sjælsøs ledelse vurderer, at de er i likvide problemer. Disse er: a. Ændret strategi om ikke at påbegynde nogen projekter, der vil have en negativ likviditetsvirkning for Sjælsø1. b. Reduceret adgang til lån. c. Planer om at foretage kapitaludvidelse gennem aktieemission. d. Omtale af solvenskrav i 1. kvartalsrapport 2009. Sjælsø har indtil 2007 udelukkende oplevet fremgang, og står således overfor en helt ny udfordring, nemlig hvordan de tilpasser deres forretning til et marked, med såvel faldende priser som aktivitet.

EducationsGraduate Diploma in Finance, (Diploma Programme) Final Thesis
LanguageDanish
Publication date2009
Number of pages111